鑫创国际
一、行业基本情况
（一）行业定义
物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益。
从字面含义看，物流产业园区属于房地产行业，但相较于国内房地产业受到的诸多政策限制，物流产业园区更偏向于国家重点扶持的服务性行业。物流园区的开发和运作不仅涉及地产开发，还包括物流服务的提供、物流设施的管理等多个方面，是一个跨行业的综合性项目。
（二）行业政策环境
2024年物流园区行业政策导向聚焦于降本增效、统一大市场、绿色物流、智慧物流、数字化转型、绿色物流、基础设施优化等方面，旨在推动行业高质量发展和提升竞争力。
二、行业现状
（一）市场规模
总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓。根据中国物流与采购联合会于2024年组织开展的第七次全国物流园区（基地）调查结果显示，至2024年，我国各类物流园区共计有2769家，比2022年第六次调查的2553家增长8.5%，总体上保持稳定增长态势。
在列入调查的2769家园区中，处于运营状态（园区已开展物流业务）的有2127家，占比76.8%，较2022年调查的74.6%提升2.2个百分点；处于在建状态（园区开工建设但未开业运营）的有468家鑫创国际，占比16.9%，较2022年调查的15.5%提升1.4个百分点；处于规划状态（园区已开展可行性研究但尚未开工建设）的有174家，占比6.3%，较2022年调查的9.9%下降3.6个百分点。
《“十四五”现代物流发展规划》（国办发〔2022〕17号）要求加强工业园区、产业集群与国家物流枢纽、物流园区、物流中心等设施布局衔接、联动发展。调查结果显示，在建和运营的物流园区中，77.9%的园区周边20公里范围内建有产业园区。其中，商贸服务型、综合服务型物流园区依托周边产业园区发展更为明显。
（二）开发建设情况
1、园区物流运营面积占比提升
物流运营面积占比是指园区物流运营面积占实际占地总面积的比例。2024年运营园区平均物流运营面积占比为66.4%，比2022年调查的64.6%提升1.8个百分点。约七成的运营园区符合《物流园区分类与规划基本要求》（GB/T 21334-2017）中“物流园区物流运营面积占比不得低于50%”的要求。
2、园区投资情况
运营园区中，实际投资总额在5亿元及以下的占比45.2%，实际投资总额在5亿-10亿元的占比为23.1%，实际投资总额在10亿元以上的园区占比为31.7%。物流园区投资强度是指园区实际投资总额与园区实际占地面积的比值。调查结果显示，运营园区平均投资强度为176.6万元/亩，较2022年调查的156.5万元/亩增加了12.8%。其中，投资强度在100万-200万元/亩之间的园区占比最大，为34.9%；投资强度大于200万元/亩的园区占比为30.4%。
从四大经济区域来看，东部地区运营园区平均投资强度最高，为198.6万元/亩；其次是东北地区和中部地区，投资强度分别为184.7万元/亩和182.4万元/亩；西部地区投资强度最低，为139.5万元/亩。
3、园区智慧物流投入
运营园区智慧物流投入占比平均值为12.4%，比2022年调查的9.2%增长3.2个百分点。其中，53.9%的园区智慧物流投入占比在5%以上，36.9%的园区智慧物流投入占比在10%以上，21.6%的园区智慧物流投入占比在20%及以上。
运营园区中，配备智慧物流设施设备的园区占比达68.3%。从智慧物流设施设备类型看鑫创国际，84.4%的园区配备了智慧闸口；42.0%和38.8%园区分别配置了自动分拣设备和智能停车系统。
（三）运营管理情况
1、园区平均物流强度538.6万吨/平方公里•年
物流强度是指物流园区每平方公里每年完成的货物吞吐量，是衡量园区运营效率和市场供求状况的重要指标。2024年我国运营园区平均物流强度为538.6万吨/平方公里•年，与2022年调查的500.8万吨/平方公里•年相比增长7.5%。其中，物流强度超过1000万吨/平方公里•年的运营园区占18.2%，物流强度不足100万吨/平方公里•年的运营园区占24.6%。
从不同类型运营园区来看，生产服务型园区平均物流强度最高，为586.2万吨/平方公里•年，其次是综合服务型园区570.4万吨/平方公里•年，商贸服务型平均物流强度最低，为420.6万吨/平方公里•年。
2、园区运营管理单位收入以物流业务为主
随着越来越多的园区运营管理单位向供应链、产业链延伸融合，收入来源呈现多元化特征。本次调查显示，在运营园区中，80.3%的园区运营管理单位有物流业务收入，31.8%的园区运营管理单位从事商品贸易，10.9%的园区开拓了金融物流业务，54.3%的园区有其他收入来源。从收入构成看，物流业务收入成为园区运营管理单位重要收入来源，物流业务收入占比近一半，达到48.7%，物业服务收入、商品贸易收入和其他收入分别占比17.9%、15.8%和16.1%。
3、运营园区集聚效应增强
运营园区平均入驻企业数为297家，与2022年园区调查268家相比，增加10.8%，物流园区的集聚效应进一步显现。其中，超过一半的园区入驻企业数量在50家及以上，8.7%的园区入驻企业数量在800家及以上。从入驻企业类型来看，第三方物流企业和商贸企业入驻的园区比例最多，分别为77.5%和76.3%。有5A级物流企业入驻的园区占比为22.0%。
三、2025年物流园区行业运行风险分析
（一）同质化竞争加剧
国内现有的物流园区在业务功能和业务内容方面基本趋于一致，基本集中在以仓储、运输、配送为中心的传统业务层面上。面对较多相似且同质的竞争供给，各家物流园区纷纷以价格战为最主要的业务竞争方式，为各物流企业降低产品服务价格，从而造成行业整体利润缩水严重，部分区域物流园区为了吸引客户，降低园区仓储租金，降低运输服务价格至极低水平，个别公司利润率甚至低于5%。服务同质化极易造成客户选择园区的过程中没有差异化，缺乏客户的忠诚度，一旦其他园区出现更低于的价格或具有更多优惠价格，极容易失去与园区的合作关系；缺乏特色化服务带给客户的选择余地，为了吸引更多物流企业入驻园区，物流园区不得不投入资源参与价格竞争，但却无法对于服务质量的提升、技术的研发等方面进行充足的投资，使得物流园区的发展陷入恶性循环的泥沼中，也严重影响行业的良性发展。
（二）技术迭代风险
物流园区行业因技术创新带来的风险和技术迭代压力，既是一种威胁和困难，也给物流园区的未来发展带来了新的机遇。物流园区技术不断创新，自动化的分拣机器、仓储机器人、物联网、大数据分析等物流技术，如果不紧跟时代和新技术的迭代速度，仍采用传统人力操作、落后的管理方式，那么物流园区的经营效率比普通园区低很多，同时还会落后于其他园区企业的发展，导致市场的竞争力不强。物流园区自身建设也存在技术迭代压力。在货物分拣、搬运领域仍然以人工模式来完成。另一方面，物流业在技术上还面临着很多创新的挑战。现在各种新技术的迭代压力和速度较高。如果物流园区不能及时跟上这些新型技术的发展，包括应用、技术的综合等方面，其就会导致目前市场上新技术的应用过多，对其技术的是否稳定、能否继续改善和发挥产能方面都会出现问题。
（三）ESG合规要求提高
在可持续发展理念越来越受重视的背景下，物流园区企业ESG合规治理要求不断提高。在环境维度下，物流园区需要应对节能减排以及减少碳排放等新的挑战，物流园区日常经营活动中由于需要使用较多的电能，而且在日常运营中仓储设施、物流车辆等都需要消耗电能，这些都需要对物流园区的能耗进行有效的衡量，另外，参考目前我国所颁布的法律政策与碳排放标准可以预见未来我国会出台关于对物流园区的能耗标准以及减少碳排放的法案，如果物流园区没有及时采取更换设备进行节能等行为，将会面临着巨额罚金、整顿甚至停业罚款等处罚。在社会维度下，物流园区必须对员工的社会责任和社区责任进行更多的考虑。物流行业的工作者劳动强度较大，而且往往工作环境比较恶劣，一些物流园区对员工的劳动强度没有合理的管控，对员工的安全保障和保护也不到位，这种情况在一旦发生员工劳动纠纷或者安全问题后，不仅会影响到员工的利益，也会对企业形象带来很大的负面影响，在某种程度上会造成客户群体的大量流失。在治理维度下，要求物流园区构建一个更为规范的管理结构，注重风险管理及信息披露。如果物流园区的结构不完善，一些物流园区企业的决策都是暗箱操作、不公开，可能会造成投资者与商业伙伴信任度下降，对于园区融资以及业务发展都是不利的。
（四）资金风险
1.未来资本支出较大风险
物流园区项目的开发周期较长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，仓储物流开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间有所缩短，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。
2.再融资风险
仓储物流行业属于资金密集型行业，在土地获取项目开发过程中需要大量的资金投入。随着公司仓储物流业务规模不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
四、银行业务指引
银行介入物流园区行业授信支持应遵循“风险可控、精准支持”原则，结合物流园区建设运营周期、资金需求特征及行业发展趋势，实施差异化授信政策。优先保障符合国家物流枢纽规划、具备数字化智能化转型潜力的优质项目，对园区内具备核心竞争力的物流企业、供应链上下游中小企业给予适度倾斜，同时严格把控项目合规性、企业偿债能力等关键风险点，确保授信资金安全高效投放。
银行可通过创新金融产品与服务模式深度参与物流园区发展。一方面，推出涵盖园区建设贷款、企业流动资金贷款、供应链金融产品等在内的综合金融服务方案，满足园区从开发建设到运营管理全流程资金需求；另一方面，借助金融科技手段，搭建智慧金融服务平台，整合物流、信息流、资金流数据，实现对授信主体的动态风险监测与精准评估鑫创国际，同时开展仓单质押、订单融资等数字化金融业务，提升服务效率与风险防控能力，助力物流园区行业高质量发展。
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